부부 공동명의 변경, 대출과 세금 다 따져보기

부부 공동명의로 아파트 명의를 바꾸려면 주택담보대출 조건을 먼저 확인해야 합니다. 이 글은 대출, 세금, 명의 변경 방식의 장단점을 실제 사례로 풀어 쉽고 빠르게 이해할 수 있도록 구성했습니다.

주담대 있는 상태에서 공동명의 변경하려면?

은행에 먼저 확인하지 않으면 낭패를 볼 수 있습니다.

대부분의 사람은 '명의만 바꾸면 되지 않을까?'라고 생각합니다.

하지만 주담대가 걸려 있다면 얘기가 완전히 달라집니다.

은행은 담보에 변화가 생기는 것을 굉장히 민감하게 봅니다.

명의가 바뀌면 담보 소유자도 바뀌는 것이기 때문입니다.

공동명의는 단순한 명의 추가가 아닙니다.
부부라도 법적으로는 재산권 변동이 발생하는 행위입니다.

지분을 증여하는 방식이 일반적이고, 세금 혜택도 고려됩니다.

지분 증여 방식
부부 간 증여는 10년간 6억까지 비과세 혜택이 있습니다.
등기상 지분만 이전하고, 대출은 기존 그대로 유지할 수 있습니다.
은행과 사전 협의 필수
일부 은행은 지분 이전만으로도 대출 조건 변경을 요구할 수 있으므로, 반드시 사전 확인이 필요합니다.
취득세, 증여세 고려
지분율과 금액에 따라 세금이 달라질 수 있으니 세무사와 상담해야 합니다.

단순히 좋다 나쁘다로 판단하면 오히려 손해입니다.
실제 상황에 따라 철저하게 따져봐야 합니다.

다음과 같은 상황에서는 반드시 전문가 상담이 필요합니다.

부동산 법무사, 세무사, 은행 대출 담당자와의 3자 상담을 통해
가장 손해 없는 방법을 찾는 것이 가장 확실합니다.

아파트 공동명의 바꾸면 대출 다시 받아야 하나요?
→ 경우에 따라 재심사 필요. 은행과 사전 협의 필수입니다.

지분 증여는 어떻게 하나요?
→ 등기소에서 이전등기 신청, 세무신고 병행 필요합니다.

증여세는 얼마나 나올까요?
→ 부부 간 6억까지는 비과세. 초과 시 누진세율 적용됩니다.

공동명의 바꾸면 양도세 절세에 도움이 되나요?
→ 1세대 1주택 비과세 시 일부 도움이 될 수 있습니다.

대출 없이 명의만 바꾸는 건 간단한가요?
→ 담보 없을 땐 비교적 간단하지만 세금 확인은 필수입니다.

공동명의는 절세가 될 수도, 세금폭탄이 될 수도 있습니다.
가장 먼저 해야 할 일은 기존 대출 은행과의 상담입니다.
그 후 세무 상담까지 받는다면 위험 없이 안전하게 처리할 수 있습니다.