법인 오피스텔 임대 주거용 전환 시 양도세 폭탄 주의

법인 오피스텔 임대 시 주거용 전환에 따른 부가세 추징, 종부세 중과, 양도세 중과 등 세금 리스크를 체험 기반으로 정리한 실전 사례 안내

법인 오피스텔 임대하다 세금폭탄 맞은 이야기

작년에 오피스텔 하나를 법인 명의로 분양받았습니다.
목적은 단순했습니다. 매달 안정적인 월세 수입을 얻기 위해서였습니다.

업무용 오피스텔이라 처음엔 부가가치세도 환급받았고, 취득세도 예상대로 4.6%를 냈습니다.
세무적으로도 깔끔하게 정리했다고 생각했죠.

하지만 임차인이 '거주'를 시작하면서 모든 문제가 시작됐습니다.

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오피스텔을 분양받을 때, 법인은 부가세 10%를 환급받을 수 있습니다.
전제 조건은 ‘업무용’으로 사용할 것.

하지만 임대 시작 후 두 달쯤 지나, 임차인이 주소지를 이전하며 거주지를 등록했습니다.
국세청은 이걸 '주거용 전환'으로 판단했습니다.

결국 환급받았던 부가세 중 일부를 다시 납부하라는 고지서를 받았습니다.
10년이 지나면 면제되지만, 저는 고작 6개월 만에 터졌습니다.

이때 추징된 금액은 약 700만 원.
이 정도면 임대료 몇 달치가 순식간에 날아간 셈이었습니다.

더 충격적인 건 종부세였습니다.
오피스텔은 애초에 종합부동산세 대상이 아니라고 알고 있었는데, 사용 실태를 기준으로 판단된다고 하더군요.

주거용으로 실제 사용 중이면 주택으로 간주돼 종부세가 부과될 수 있다고 했습니다.
그 기준이 '재산세 부과 기준'입니다.

구청에 확인해보니 다행히 제 오피스텔은 업무용으로 재산세가 부과되고 있었습니다.
이걸 근거로 종부세는 피해갈 수 있었죠.

만약 이걸 몰랐다면, 수천만 원의 세금이 추가로 나올 뻔했습니다.

임대가 끝나고 나중에 이 오피스텔을 처분할 때 또 문제가 생길 수 있다고 하더군요.
법인이 주거용 오피스텔을 양도하면 법인세 외에 20%의 추가 법인세가 붙는다는 것.

이중과세 같은 느낌이지만, 현실입니다.
주택 양도차익에 대한 중과세가 적용되기 때문이죠.

이걸 피하려면 오피스텔을 실제로 업무용으로 사용하고 있었거나, 업무용으로 임대하고 있었다는 명확한 증빙이 필요합니다.
당시 계약서, 관리비 고지서, 현장 사진 등 사소한 자료가 세금 폭탄을 피하게 만듭니다.

처음엔 주택임대사업자로 등록하면 혜택이 있을 줄 알았습니다.
하지만 법인은 상황이 다릅니다.

주택임대사업자로 등록하면 오히려 종부세 중과, 법인세 중과의 대상이 될 수 있습니다.
그래서 국세청에는 임대사업자로 등록하되, 구청에는 등록하지 않는 방법이 현재로선 가장 안전합니다.

이건 실제 세무사에게 컨설팅을 받고 수정했던 부분입니다.

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