경매 배당금, 미납 월세가 차감되는 이유

소액임차인으로서 경매 배당을 받을 때, 최우선변제금에서 미지급 월세가 공제되는지 여부와 보증금 전액 회수가 가능한지를 실제 사례로 간단히 설명합니다.

경매 후 보증금, 다 돌려받을 수 있을까?

4천만 원 보증금, 월세 80만 원.
경매로 주택이 낙찰됐고, 법원은 최우선변제금 2천만 원을 인정했습니다.

하지만 집주인이 월세를 몇 달 밀렸다면?
그 미납 월세가 문제입니다.

법원은 최우선변제금 2천만 원에서 미지급 월세를 먼저 공제합니다.
예를 들어 집주인이 3개월치 월세 240만 원을 밀렸다면?

이건 법적으로 확정된 절차입니다.
모두가 겪는 실수는 "보증금 전액 받을 수 있다"는 막연한 기대입니다.

나머지 보증금 2천만 원은 일반 임차인 채권으로 후순위에서 배당받게 됩니다.

하지만 전제 조건은 단 하나.

낙찰가가 높아야 합니다.

잘못된 계산으로 배당액을 착각하는 분들이 많습니다.
다음 순서대로 정리하세요.

① 최우선변제금 확인 (예: 2천만 원)
② 집주인 미납 월세 금액 확인 (예: 3개월 240만 원)
③ 최우선변제금에서 미납 월세 공제
④ 낙찰가에서 선순위 채권자 금액을 제외하고 잔여금 확인
⑤ 잔여금이 있으면 나머지 보증금에서 배당 가능

배당기일표는 법원이 배당 순서를 확정한 문서입니다.
자신의 배당 순위, 채권 금액, 공제 내역 등이 적혀 있습니다.

이걸 보고 나면 실제 받을 금액이 정확히 보입니다.
"아는 만큼 보인다"는 말이, 배당에서는 현실입니다.

소액임차인 최우선변제금은 무조건 2천만 원인가요?
아닙니다. 지역과 주택 유형에 따라 다릅니다.

집주인이 월세 밀렸으면 무조건 공제되나요?
네. 법원이 자동으로 공제합니다.

나머지 보증금도 배당받을 수 있나요?
낙찰가가 충분히 높다면 가능합니다.

미납 월세를 제가 대신 냈는데 돌려받을 수 있나요?
그건 별도 소송으로 해결해야 합니다.

보증보험 가입돼 있어도 공제되나요?
네. 법원은 최우선변제에서 미납월세는 무조건 공제합니다.

받을 수 있는 금액은 최우선변제 - 미납 월세 + 남은 보증금 배당 가능액입니다.
계산만 잘하면 혼란 없이 정확히 알 수 있습니다.
모든 판단은 법원이 기준으로 삼는 배당기일표가 열쇠입니다.